Dá para usar o FGTS para comprar imóvel residencial urbano para morar se você somar pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não tiver outro imóvel na cidade onde mora e a compra couber nas regras do Sistema Financeiro da Habitação (Lei nº 8.036/1990, art. 20). O saldo pode pagar a entrada, amortizar ou quitar o financiamento, ou abater parte das prestações.
Resposta rápida:
- A regra exige 3 anos de FGTS, que podem somar empresas diferentes.
- Quem já tem imóvel na cidade onde mora não pode usar o saldo.
- Quem já tem financiamento no SFH em qualquer lugar do país também fica de fora.
- O saldo serve para entrada, amortização, quitação ou até 80% da prestação.
- Quem antecipou o saque-aniversário tem parte do saldo bloqueada e usa menos no imóvel.
Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel
Pode usar o FGTS na compra da casa própria o trabalhador que soma pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes. A regra está no art. 20, incisos V e VII, da Lei nº 8.036/1990.
O FGTS é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, um depósito mensal que o empregador faz numa conta em seu nome. Se quiser entender a base do fundo antes de seguir, veja o guia sobre o que é FGTS.
Os 3 anos não precisam ser seguidos nem no mesmo emprego. Quem trabalhou 18 meses numa empresa e 18 meses em outra já cumpre o tempo. O que conta é a soma dos períodos com carteira assinada e depósito de FGTS.
Para usar o FGTS na compra da casa própria, a pessoa e o imóvel precisam cumprir estas condições:
- Somar 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, em uma ou várias empresas.
- Comprar imóvel residencial urbano, destinado à própria moradia.
- Não ser dono nem promitente comprador de imóvel no município onde mora.
- Não ter financiamento ativo no SFH em nenhuma parte do país.
- Fazer uma operação que caiba nas regras do SFH, inclusive no teto de valor.
SFH é o Sistema Financeiro da Habitação, o conjunto de regras de financiamento habitacional com condições definidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). A Caixa Econômica Federal é o agente operador do FGTS, e as condições de uso são fixadas pelo Conselho Curador do FGTS, órgão que administra as regras do fundo.
Qual o valor máximo do imóvel para usar o FGTS?
O valor máximo do imóvel para usar o FGTS é o teto definido pelo CMN para o Sistema Financeiro da Habitação, hoje de R$ 2.250.000,00, pela Resolução CMN nº 5.255, em vigor desde 10/10/2025. O teto pode mudar por nova resolução, então confira o valor vigente no buscador de normas do Banco Central antes de assinar qualquer contrato.
Esse limite de valor do imóvel vale para a compra e também para o uso do saldo em financiamentos já contratados dentro do SFH. Imóvel acima do teto pode até ser financiado por outras linhas, mas o saldo do fundo não entra.
Além do valor, o imóvel precisa ser residencial urbano e servir de moradia para quem compra.
| Requisito | Regra | Fonte |
|---|---|---|
| Tempo de FGTS | Mínimo de 3 anos, somando empresas | Lei nº 8.036/1990, art. 20, VII |
| Tipo de imóvel | Residencial urbano, para moradia própria | Lei nº 8.036/1990, art. 20 |
| Teto de valor | R$ 2.250.000,00 no SFH | Resolução CMN nº 5.255/2025 |
| Outro imóvel | Não ter imóvel no município onde mora | Lei nº 8.036/1990, art. 20, §17 |
| Outro financiamento | Não ter financiamento SFH no país | Lei nº 8.036/1990, art. 20, §17 |
Imóvel na planta segue regras próprias de liberação, que dependem do agente financeiro e da fase da obra. Antes de assinar, confirme com o banco em que momento o saldo do FGTS será liberado na sua operação.
Posso usar o FGTS se já tenho outro imóvel?
O trabalhador que já tem outro imóvel só pode usar o FGTS se esse imóvel ficar fora do município onde ele mora e se ele não tiver financiamento no SFH em lugar nenhum do país. A vedação está no art. 20, §17, da Lei nº 8.036/1990.
Na prática, o FGTS para segundo imóvel depende de duas perguntas. A primeira é onde fica o imóvel que você já tem. A segunda é se ele ainda está sendo pago por financiamento do SFH.
Veja três situações comuns:
- Imóvel quitado em outra cidade, sem financiamento SFH: a lei não impede o uso.
- Imóvel no mesmo município onde você mora: o uso fica vedado.
- Financiamento SFH ativo em qualquer estado: o uso também fica vedado.
A lei fala em “município onde resida”. Casos como fração pequena de imóvel herdado ou dúvida sobre o que conta como residência merecem consulta prévia ao agente financeiro ou à Caixa antes de fechar negócio.
As 3 formas de usar o FGTS no imóvel
As 3 formas de usar o FGTS no imóvel são: pagar a entrada ou a compra, amortizar ou quitar o saldo devedor e abater parte das prestações. Cada uma está num inciso diferente do art. 20 da Lei nº 8.036/1990, com condições próprias.
| Uso | Inciso | Limite ou condição | Intervalo |
|---|---|---|---|
| Entrada ou compra | VII | Operação financiável no SFH | Não se aplica |
| Amortização ou quitação | VI | Financiamento no SFH | 2 anos entre usos |
| Prestações | V | Até 80% da prestação | Mínimo de 12 meses |
FGTS para dar entrada no imóvel
Usar o FGTS para dar entrada no imóvel é a forma mais procurada. O inciso VII permite usar o saldo no pagamento total ou parcial do preço de compra da moradia própria, desde que a operação seja financiável nas condições do SFH.
Com isso, o saldo pode cobrir a entrada exigida pelo banco e reduzir o valor financiado. Quanto menor o valor financiado, menores tendem a ser os juros pagos ao longo do contrato. Se o saldo bastar, a lei permite até a compra sem financiamento.
FGTS para amortizar financiamento
Usar o FGTS para amortizar financiamento é abater o saldo devedor de um contrato já existente. Amortização é o pagamento que reduz a dívida principal, diminuindo o prazo ou o valor da parcela. O inciso VI também permite a quitação total.
A regra geral exige financiamento no SFH e um interstício mínimo de 2 anos entre cada uso.
Pagar parte das prestações
O FGTS também pode abater parte das prestações do financiamento, pelo inciso V. Segundo a Lei nº 8.036/1990, art. 20, V, o abatimento chega a no máximo 80% do valor da prestação.
O valor fica bloqueado na conta e é usado mês a mês, por no mínimo 12 meses. É uma saída para quem quer aliviar o orçamento por um período. Os 3 anos de FGTS também são exigidos nesse caso.
O saque-aniversário atrapalha o uso do FGTS para comprar imóvel?
O saque-aniversário não impede o uso do FGTS para comprar imóvel, mas quem antecipou as parcelas tem parte do saldo bloqueada até quitar a operação, e esse valor bloqueado não pode entrar na conta da entrada.
Saque-aniversário é a modalidade em que você saca uma parte do saldo todo ano, no mês do seu aniversário. Na antecipação, você dá essas parcelas futuras em garantia, chamada alienação fiduciária, à instituição financeira que liberou o dinheiro. O valor dado em garantia fica indisponível para outras movimentações até a quitação, e o restante do saldo continua disponível para a moradia, se você cumprir os requisitos.
Veja um exemplo com valores ilustrativos:
- Saldo total da conta do FGTS: R$ 12.000.
- Valor bloqueado pela antecipação do saque-aniversário: R$ 4.000.
- Conta: R$ 12.000 menos R$ 4.000 é igual a R$ 8.000.
- Valor disponível para a entrada do imóvel: R$ 8.000.
Antes de antecipar, pense no imóvel. Se a compra está nos seus planos para os próximos meses, a antecipação reduz o saldo que vai para a moradia. Quem já antecipou pode esperar o fim das parcelas ou quitar a antecipação do FGTS para liberar o saldo.
Agora, se você precisa de dinheiro agora e não vai usar o saldo no imóvel tão cedo, a antecipação pode fazer sentido. No Juca, os juros de referência da antecipação são de 1,79% ao mês, e o CET, Custo Efetivo Total (em a.m. e a.a.), aparece na tela antes da assinatura. Compare o custo com outras opções antes de decidir.
Não vai usar o FGTS no imóvel agora e precisa de caixa? Veja como antecipar FGTS no Pix, com a simulação e o CET completos na tela antes de assinar.
Como usar o FGTS para comprar imóvel, passo a passo
Para usar o FGTS para comprar imóvel, o pedido é feito pelo agente financeiro que vai conceder o financiamento ou diretamente na Caixa Econômica Federal. Agente financeiro é o banco que analisa e contrata o financiamento habitacional dentro do SFH.
Estes são os passos para usar o FGTS na compra do imóvel:
- Consulte o saldo e o histórico de depósitos no app FGTS, que tem login próprio.
- Confira se você soma 3 anos de FGTS e cumpre a regra do §17.
- Escolha o imóvel e confirme que ele cabe no teto do SFH.
- Procure o agente financeiro ou a Caixa e informe que vai usar o FGTS.
- Entregue a documentação pedida pelo banco, sua e do imóvel.
- Assine o contrato e aguarde a liberação do saldo ao vendedor.
O app FGTS não usa a conta gov.br: o acesso é feito com cadastro e senha do próprio aplicativo. A lista de documentos e o prazo de liberação variam conforme o banco e o tipo de operação, então peça a relação completa ao agente financeiro antes de reunir os papéis.
O saldo do FGTS não cai na sua conta: ele é transferido ao vendedor ou ao banco, conforme a forma de uso. Por isso o processo passa sempre pela instituição que cuida do financiamento.
Este guia trata só da compra e do financiamento. Se a ideia é usar o saldo numa obra, veja o guia de FGTS para reformar a casa. E para conhecer as outras situações de saque com o contrato ativo, leia sobre sacar FGTS trabalhando.
Custos que o FGTS não cobre
O FGTS não cobre os custos de transferência do imóvel, como o ITBI e o registro em cartório, que o comprador paga com recursos próprios. Planejar esses gastos evita surpresa na hora de fechar a compra.
Os principais custos fora do FGTS são:
- ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura.
- Registro: taxa do cartório para registrar o imóvel em seu nome.
- Escritura: custo de cartório quando a compra não é feita por contrato bancário.
- Avaliação: tarifa cobrada pelo banco para avaliar o imóvel.
- CET do financiamento: juros, seguros e tarifas da parte financiada.
A alíquota do ITBI e as taxas de cartório mudam de cidade para cidade. Consulte a prefeitura e o cartório do município antes de calcular quanto dinheiro próprio vai precisar. No financiamento, compare sempre o CET entre bancos, e não só a taxa de juros.
No Juca, o dinheiro cai no Pix. Depois da aprovação, a liberação é na hora, com as condições na tela antes de assinar:
- Antecipar FGTS a partir de 50 reais: para quem tem saque-aniversário.
- Crédito do Trabalhador: consignado CLT com desconto em folha.
- Antecipação de salário: até R$ 150 na primeira vez, com limite que sobe com o histórico.
- Empréstimo pessoal: para CLT e autônomos maiores de 18 anos.
- Pix Parcelado: Pix com o limite dos seus cartões, em até 12x na fatura.
Perguntas frequentes
Dá para usar o FGTS para comprar imóvel à vista?
Sim, dá para usar o FGTS para comprar imóvel à vista. O inciso VII do art. 20 da Lei nº 8.036/1990 permite usar o saldo no pagamento total do preço, desde que a operação seja financiável nas condições do SFH e o comprador cumpra os demais requisitos, como 3 anos de FGTS e não ter outro imóvel no município onde mora.
O FGTS pode ser usado para reformar em vez de comprar?
O FGTS pode ser usado em obra, mas a reforma segue regras próprias e diferentes das da compra. A modalidade tem condições específicas de imóvel, de valor e de comprovação da obra. As regras de compra explicadas neste guia não valem automaticamente para a reforma, por isso vale conferir o caso antes de começar.
Este conteúdo é educacional e não constitui oferta de crédito nem consultoria financeira, jurídica ou imobiliária. As condições variam conforme a instituição financeira e dependem de análise de crédito. O Juca (JUCA INTERMEDIACOES E SERVICOS LTDA, CNPJ 48.225.686/0001-45) atua como correspondente bancário, nos termos da Resolução CMN nº 3.954/2011, das instituições financeiras parceiras: BMP SOCIEDADE DE CREDITO DIRETO S.A. (CNPJ 34.337.707/0001-00), MONEY PLUS SOCIEDADE DE CRÉDITO AO MICROEMPREENDEDOR (CNPJ 11.581.339/0001-45), UY3 SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A. (CNPJ 39.587.424/0001-30) e CELCOIN SOCIEDADE DE CRÉDITO DIRETO S.A. (CNPJ 48.632.754/0001-90).
Fontes
- Planalto: Lei nº 8.036/1990, art. 20, V, VI, VII e §17
- Banco Central do Brasil: Buscador de normas (Resolução CMN nº 5.255/2025, a confirmar na publicação)
Tom Cerginer é cofundador do Juca e editor-chefe do blog. Engenheiro de Produção (UFRJ) e Correspondente Bancário certificado pela Febraban (FBB100), tem 4 anos de experiência em produtos de crédito para trabalhadores CLT e informais. Veja os artigos do autor.
