Duas perguntas decidem um financiamento imobiliário, e nenhuma delas é o preço do imóvel: a primeira parcela cabe em 30% da sua renda? e SAC ou Price?. A primeira é o que aprova ou reprova o crédito; a segunda muda o total em dezenas de milhares de reais. A calculadora abaixo responde as duas.
🔒 A conta roda no seu navegador — nada é enviado nem salvo
SAC ou Price? Cabe no seu bolso?
SAC e Price lado a lado, e o teste que reprova a maioria. Bancos trabalham com cerca de 30% da renda familiar na primeira parcela — é esse número, não o preço do imóvel, que costuma decidir. A conta roda no seu navegador.
Como o financiamento anda do pedido à escritura — avaliação do imóvel, SFH ou SFI, documentos, seguros obrigatórios e o uso do FGTS — está no guia financiamento imobiliário: como funciona.
SAC contra Price
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | mais alta | mais baixa |
| Ao longo do tempo | cai todo mês | fixa |
| Amortização | constante | cresce devagar no começo |
| Total pago | menor | maior |
| Quem costuma oferecer | quando você pede | por padrão |
O motivo de a Price ser oferecida primeiro não é maldade: é que a primeira parcela menor aprova mais gente. Se você passa no teste dos 30% nos dois sistemas, o SAC costuma ser a escolha melhor — parcela que cai todo mês é alívio crescente, e o total é menor.
Os 30% da renda, que é o que de fato reprova
Bancos trabalham com cerca de 30% da renda bruta familiar comprometida na primeira parcela. É prática de mercado, não norma — mas é o filtro que decide.
Isso pode ser verificado antes de procurar imóvel: informe a sua renda na calculadora e veja qual parcela cabe. A partir dela, e do prazo, você chega ao valor de imóvel que o banco aprovaria — em vez de se apaixonar por um que não passa.
Renda familiar soma cônjuge e, em muitos bancos, outros compradores. Contar com renda informal costuma não funcionar: o banco pede comprovação.
O dinheiro que precisa estar na conta no dia
- Entrada, normalmente de 20% a 30% do imóvel. FGTS pode compor, se o imóvel e você atenderem às regras do SFH.
- ITBI, imposto municipal de transmissão, em torno de 2% a 3% conforme a cidade.
- Registro em cartório, mais 1% a 2%.
Os dois últimos somam de 4% a 5% do valor do imóvel e, na maior parte dos casos, não podem ser financiados: é dinheiro que precisa estar na conta no dia da assinatura. Num imóvel de R$ 400 mil, são cerca de R$ 20 mil além da entrada — e é a surpresa mais comum do processo.
Por que o total real costuma ser maior que o simulado
Esta calculadora trabalha com contrato prefixado. A maior parte dos contratos brasileiros é pós-fixada: o saldo devedor é corrigido todo mês por TR ou pela poupança, e as parcelas acompanham.
O número desta página, portanto, é o piso do que você vai pagar — não o teto. Nenhuma simulação honesta consegue projetar 30 anos de TR, e quem apresenta esse número como certo está inventando. O que dá para fazer é saber que a correção existe e que ela empurra o total para cima.
Amortizar com FGTS, e por que no PRAZO
É um direito: a cada dois anos, quem tem financiamento pelo SFH pode usar o saldo do FGTS para amortizar. E há uma escolha que muda muito o resultado:
- Abater no prazo — a parcela continua a mesma, e o contrato termina antes. Economiza mais juros.
- Abater na parcela — o prazo continua, e a mensalidade cai. Alivia o mês, economiza menos.
Quem pode manter a parcela atual costuma ganhar bem mais abatendo no prazo. A diferença entre as duas estratégias está na calculadora de amortização.
Perguntas frequentes
Esta calculadora guarda meus dados?
Não. O cálculo roda inteiro no seu navegador, em JavaScript. Nada é enviado para nossos servidores, e não pedimos nome, e-mail, CPF nem dados do imóvel.
Por que a taxa anual não é dividida por 12?
Porque juros compõem. Uma taxa de 10,5% ao ano equivale a cerca de 0,835% ao mês, não a 0,875% — e essa diferença, em 360 parcelas, é relevante. A calculadora faz a conversão composta.
Os seguros MIP e DFI são obrigatórios?
Sim, no SFH: o MIP cobre morte e invalidez, e o DFI, danos ao imóvel. O que não é obrigatório é contratá-los com o próprio banco — existe portabilidade de seguro, e quase ninguém usa.
Dá para usar o FGTS na entrada?
Dá, cumpridas as regras do SFH: imóvel residencial urbano dentro do teto de valor, na cidade onde você mora ou trabalha, e não ter outro imóvel na mesma região nem financiamento ativo no sistema. Vale conferir cada uma antes de contar com o saldo.
Prazo maior é sempre pior?
Paga-se mais no total, sempre. Mas prazo maior pode ser a diferença entre ter e não ter o financiamento aprovado — e nada impede amortizar depois. Contratar longo e amortizar é uma estratégia legítima.
Vale mais alugar?
Depende da relação entre aluguel e preço do imóvel na sua cidade, do quanto você tem de entrada e de quanto tempo vai ficar. A conta honesta compara a parcela mais o custo de oportunidade da entrada contra o aluguel — e ela não cabe nesta página.
Antes de comprometer 30 anos
Financiamento imobiliário é a decisão financeira mais longa que a maioria das pessoas toma. Vale olhar o mês inteiro antes: a calculadora de orçamento mostra se sobra o que o banco supõe que sobra, e a reserva de emergência é o que impede que um imprevisto vire atraso de parcela — que num financiamento imobiliário custa caro.
Como esta página calcula
- Taxa anual convertida para mensal em juros compostos: (1 + i)^(1/12) − 1.
- SAC: amortização constante, parcela decrescente. Price: parcela fixa. Seguros e taxa de administração somados à parcela.
- Comprometimento de renda: 30% da renda bruta familiar na primeira parcela — prática de mercado dos bancos, não norma legal.
- ITBI e registro estimados como percentual do imóvel, configurável; variam por município e normalmente não se financiam.
- Contrato prefixado. Contratos corrigidos por TR ou poupança têm o saldo atualizado mensalmente e custam mais — o número aqui é o piso.